• 重磅 縣城“限高令”來了 高層時代結束了!
    • 資訊類型:熱點關注  /  發布時間:2021-04-06  /  瀏覽:165 次  /  

    高層住宅,又被“限高”了!

    2020年4月,住建部、發改委兩部門曾提出“縣城住宅要以多層為主”。一般來說,多層建筑是指建筑高度大于10米、小于24米,且建筑層數大于3層、小于7層的建筑。

    而今年3月29日,住建部再次提出,將限制縣城居住建筑的高度,新建商品房應以6層及以下的住宅為主,住宅占比不得低于75%。同時,縣城新建住宅最高層數不得高于18層。

    看來,以后縣城的房子是徹底高不上去了!

    01 縣城被“限高”

    顯然,縣城里的高層建筑已經沒有未來了。

    3月29日,住建部對外發布《關于加強縣城綠色低碳建設的通知(征求意見稿)》(下稱:《通知》),公開征求意見,旨在發展縣城綠色建筑和建筑節能。在“縣城綠色低碳建筑的有關要求”一節中,住建部提出——

    限制縣城居住建筑高度。

    在這份《通知》中,住建部擬對縣城房屋的層數做出限制,新建住宅將以6層為主,6層及以下住宅的占比不低于75%,縣城新建住宅最高不超過18層。如果一定要建設18層以上居住建筑,應嚴格充分論證,并加強消防應急、市政配套設施等建設。

    話說得很直白,不出意外的話,以后縣城怕是很難再建高層住宅了。

    原因很簡單,現在的房子越修越高,但是相應的配套設施跟不上。就拿消防來說,現在常見的消防車云梯高度在50米左右,差不多能抬升到17層樓。而在操作過程中,云梯可能會受到地形、周邊設施等諸多因素的影響,導致實際抬升高度進一步下降。

    同時,高層建筑也考驗著物業的管理能力,不僅需要物業自備必要的消防器材,確保疏散設施的完整,還需要定期開展防火巡查,嚴禁樓道存放雜物、停放電動車,確保安全出口、疏散通道的暢通。

    即使是在很多大城市,高層的消防應急和物業管理都不是件簡單的事,更不要說本身硬件設施就跟不上的縣城了。

    公安部曾在2017年發布了一組數據,稱我國在建筑節能綜合改造初期,使用了約30億平方米易燃可燃的保溫材料,一旦墻體保護層脫落、破損,遇到明火就會迅速蔓延,形成大面積立體燃燒。

    另外,很多高層建筑的消防設施并不完備。據公安部統計,在全國23.5萬幢高層住宅建筑中,未設置自動消防設施的占46.2%,而設有自動消防設施的高層建筑,平均完好率也不足50%。

    這些問題都是很致命的,所以這些年來唱衰高層建筑的聲音始終不絕于耳。

    2020年4月27日,住建部、發改委聯合發布《關于進一步加強城市與建筑風貌管理的通知》,內文稱“中小城市要嚴格控制新建超高層建筑,縣城住宅要以多層為主”,對縣城住宅進行了“限高”。

    而今年3月26日,住建部發布的《通知》進一步明確,“(縣城)新建住宅以6層為主,6層及以下住宅的占比不低于75%,縣城新建住宅最高不超過18層”。

    雖說政策還處在征求意見階段,但住建部的意思其實已經很明確了。

    02 高層住宅還有未來嗎?

    除了有火災的風險外,而今的高層住宅,其實還面臨著一個非常嚴峻的問題——

    房屋老化。

    一般來說,老化的住宅有兩個出路,要不然翻新,要不然拆遷。

    先說翻新,高層建筑的翻新并不容易,主體維護還好說,涉及到內部的水、電、暖就費事了,更不用說管網改造這一類的大工程。現在很多老舊小區都面臨這個問題,改造管網不僅需要當期的改造資金,還需要長期的維護管理資金。

    高層維護的時間需要多長?高層維修的資金需要多少?如何協調高層眾多業主繳納維修費用?這些都是高層翻新中亟待解決的問題。

    高層建筑的最好出路其實是拆遷,前提是要有開發商愿意拆——高層容積率非常高,這就意味著高層拆遷的安置成本高、盈利空間小,如果要賺錢,就只能把房子建得更高,但現在縣城又開始“限高”了,成本回收就更難了。

    而這些問題,在國外的高層建筑中已經顯露弊端了。因此也有一些房產專家說過,高層建筑將在未來淪為貧民窟。

    這個說法乍一看還挺嚇人,但仔細一想也未免過于偏激。因為這個說法的立足點就是發達國家的房子都越建越矮,富豪都住在鄉間別墅里。

    但以美國為例,大城市的中心地區依然建有不少高層公寓,這樣的高層不僅房價不菲,而且物業管理費也高得令人咋舌,這樣的高層可不像是給窮人準備的。

    在日本,甚至還流傳著“窮人住別墅,富人住公寓”的說法。比如在漫畫《蠟筆小新》里,小新家就住獨棟,而富二代同學風間家反而住公寓。

    而在我國,現如今高層住宅的房價并不便宜,能買得起高層房產的人,大多是有一定經濟基礎的。對于高層業主來說,他們買房時可能更看重景觀、品質、區位,并不會格外在意未來30年之后高層建筑改造難、拆遷難的問題。

    因為,高層業主普遍住上10年左右就會進行房屋置換,也就是說,還沒等房子老化到一定程度,首批可能業主就走人了。而我國樓市目前仍在整體上漲階段,二手房價格主要受到整體市場導向的影響,短期內也不會讓高層住宅明顯貶值。

    很長一段時間以來,房價吃的是城市發展的紅利,而不是建筑本身。城市要是有發展的潛力,管你買的是高層還是小高層還是多層,都是有未來的。只有城市的發展跟不上了,高層才會沒有未來。

    然而隨著住建部試水“縣城限高令”,站長也品出了一絲風向轉向的味道。畢竟這是一條影響極大的征求意見稿,有太多小城市會受到波及。而它究竟會在市場上引發何種反響,依然有待進一步觀察。

    03 結語

    前段時間,國家統計局公布了房地產的各項數據,全國商品房1月-2月房地產銷售、投資均創下歷史同期新高,全國商品房成交均價破萬,成交均價為11030元/㎡。

    讓大眾不滿的,是很多城市的經濟水平,真的能夠撐得起這個房價嗎?尤其是在縣城,現如今,很多縣城都面臨人口嚴重流失、城區空心化的問題,此前甚至有委員提議,對人口低于10萬人以下的小縣進行合并試點——在多重因素的影響下,縣城的未來并不明朗。

    如今住建部在縣城推行限高,除了高層在縣城存在的消防隱患以外,還有一個更深層次的原因——

    優化縣城居住環境,避免城區進一步空心化。

    來源:地產情報站

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