• 三道紅線+供地兩集中之下 房企規模化野心不死
    • 資訊類型:熱點關注  /  發布時間:2021-04-19  /  瀏覽:81 次  /  

    面對“三道紅線”的重壓,和供地政策“兩集中”的試點,當外界普遍以為“減速”會成為開發商2021年目標確定的關鍵詞時,卻依然有逆勢而行的。隨著年報季臨近收官,北京商報記者統計發現,無論是頭部的碧桂園,還是3000億檔的世茂、金茂、綠城,亦或近兩年的新貴龍光等,均在談及2021年目標時,繼續表現出對規模化的訴求,部分如綠城等中期目標甚至對標現下頭部企業的數據。這不禁要問:三道紅線之下的規模化還有機會嗎?兩集中疊加三道紅線的規模化安全邊界又在哪?

    降速與規模化同行

    在剛剛過去的年報季,各大房企都亮出了過去一年的成績單,與往年相比,各房企銷售增速放緩尤為明顯,這一指標2020年大多處于“降速”區間。

    疫情疊加市場大環境,2020年初各大房企紛紛調低了年度銷售目標,即便如此目標完成情況仍差強人意。克而瑞研究中心數據顯示,從2020年房企的目標完成情況來看,絕大部分在年內設定了業績目標的規模房企,均完成了年度業績目標。但整體來看,受疫情影響2020年企業整體的業績完成情況不十分理想,目標完成度超110%的房企數量不及2019年,目標完成度在90%-100%之間的房企數量也有所提升。

    延續去年的應對態度,2021年眾房企繼續保持“謹慎”,不過也有房企脫離于大勢之外,表現出對規模化的訴求,而其中不乏具備一定規模體量的房企。

    2020年,世茂實現合約銷售額3003億元,同比增長15.5%,這一增幅也領先大多數房企。在順利完成2020年度3000億元的銷售目標后,世茂集團董事局副主席、總裁許世壇于業績會上對外宣布,2021年的合約銷售目標為3300億元,比上一年度3003.07億元的簽約額增長約10%。

    同樣喊出規模化增長的,還有將矛頭直指3000億的旭輝。2021年,旭輝將銷售目標值設定為2650億元,同比增長15.22%。

    頭部房企中,增速久在個位數徘徊的碧桂園,今年也提出了兩位數的業績目標。年報發布會上,碧桂園集團總裁莫斌表示,公司有信心未來三年每年錄得10%以上的權益銷售額增長,并保持各項經營指標同步增長。要知道,規模體量越大,銷售增幅提升的難度也就越大。

    在眾多房企中,如果說近期哪一家房企對規模增長表現尤為積極,那無疑是綠城中國。自中交入主后,綠城重啟規模化進程。從拿地方面也可以看出綠城的態度,2020年綠城于41座城市新增項目85個,總建筑面積2041萬平方米,可售貨值3288億元,同比提升60%。

    “綠城正在制定五年發展規劃,預計到2025年沖擊5000億的銷售目標”。在今年的業績發布會上,綠城中國董事會主席張亞東絲毫沒有掩飾對規模的追求,并提出,在重資產房地產開發板塊,綠城到2025年底,目標銷售額是超過3500億元,保持15%的增速。

    2020年,綠城也是為數不多高銷售增幅的房企,其2020年合同銷售額為2892億元,同比增幅達到43%。

    行業下行壓力加大,房企主動降速成為“活下去”的應對手段,但對于未來規模化訴求也存在不同聲音。在地產分析師嚴躍進看來,上述提出規模的房企都有一個共同點,那就是在新的“戰場”具有優勢。碧桂園可以享受到頭部資源優勢,世茂“三道紅線”全部達標,而綠城則有中交提供資金支持。就眼下的市場形勢而言,“大吃小”的局面正在逐步形成,談規模也是著眼于下半場的長遠發展。

    同策研究院資深分析師肖云祥則表示,強調做規模是因為大有可為,其實房企做規模帶來的紅利很多,比如市場占有率,資源獲取能力、降低融資成本、品牌效應等,但規模和負債之間還需要進行平衡。目前,市場調控趨嚴,并不是說無法做規模,只是在目前的市場環境下,想像過去幾年一樣高速增長的可能性很小。

    “兩集中”成分化加速器

    2020年,有三個重要政策影響著房地產市場,即融資“三道紅線”、銀行“兩道紅線”以及供地“兩集中”,而這也被視為從融資、市場、土地方面進行管控。

    融資“三道紅線”在去年中期報成為話題,而今年年報季則圍繞供地“兩集中”展開討論。所謂供地“兩集中”,就是指城市全年土地出讓集中3次進行,實際間隔時間和出讓地塊數量要相對均衡;并要求同批次土地出讓應確定共同的掛牌起止日期,應當連續集中完成拍賣活動。

    “面粉”是房企賴以生存的基礎。在今年的業績會上,眾房企對“兩集中”的態度也較為積極。

    例如對規模化抱有訴求的世茂,其管理層直言,供地“兩集中”對于大型房企而言,是比較好的機會,世茂也預留了一些資金,希望能在4月至5月參與進來。政府出臺該政策的目的,主要還是為了穩地價、穩房價。在世茂深耕的長三角及大灣區兩個區域,土地價格上漲較為明顯,世茂比較期待“兩集中”政策的出臺,帶來更多的機會。

    而財務指標一向穩健的萬科也提出“機會”論。萬科董事會主席郁亮稱,有時候出現下降,是萬科在等待機會,今年土地集中供應,要求企業資金有很大的彈性,如果沒有很大的彈性,面對土地集中供應會遇到很大的壓力。所以18%的凈負債率剛好是在等待市場變化的機會。按照郁亮的說法,今年大概率會是萬科大力補土儲的一年。

    “‘兩集中’政策會加速房地產行業的分化,有實力的會吃得更飽。”嚴躍進稱,對于有規模訴求的房企來說,現在正是“彎道超車”的好機會,此消彼長可以拉開同級別之間的差距。而這之中,兩類房企相對具備優勢。一類是財務指標健康的房企,尤其是全國化布局下,對資金充裕的房企反而機會更多;另一類則是專注于單一區域的房企,相對而言資金壓力要小很多,且這類企業大多區域深耕多年,拿地方式也更為靈活,對于招拍掛的依賴程度并不高。

    嚴躍進分析指出,做規模的另一層含義也是為了提高房企自身創收能力,集中供應能極大程度上抑制土地溢價率,從源頭進行管控。也就是說,部分房企的低毛利率情況會因此有所改善。

    安全邊界在哪

    克爾瑞發布的專題報告顯示,近年來中國房地產行業整體規模增速放緩,行業發展“穩”字當頭。據國家統計局數據,2020年全國商品房銷售面積17.6萬億平方米,較前幾年的規模略有提升,但增速已趨于平緩;商品房銷售金額17.4萬億元,增長8.7%。在目前“房住不炒”的政策主基調下,未來行業發展方向變得清晰。預計2021年全國商品房銷售金額將繼續保持增長,但銷售面積大概率會維持在目前的水平,行業整體規模將步入無增長時代。

    無增長時代下,規模化訴求的安全邊界又在哪?

    根據今年各大房企業績會所透露的信息,以及行業專家的反饋,這一安全邊界大概鎖定在市場布局、融資水平、強管理和抓產品力等幾個方面。

    可以看到的是,隨著三四線城市紅利的消退,房企普遍回歸一二線城市發展,而這之中也有碧桂園等繼續看好三四線的房企,歸結于一點就是在于對未來市場的把握。

    “無論市場怎么變,房企創收的邏輯一直沒變。”貝殼研究院高級分析師潘浩稱,用更便宜的錢、拿盈利空間更好的地、快速完成銷售回款、再投入新的項目運作是基本邏輯,政策促使房企更謹慎也更精準去把握市場。許多房企都在進行更細致的市場劃分,用自己的優勢兵力在細分市場取得更好的收益,從而形成長期穩定的增長。

    潘浩表示,全國化布局的房企,可以聚焦熱點城市,以分散布局的方式去保障安全;區域性房企則可通過聯合拿地形式,或者多元化拿地去減輕資金壓力。

    另一方面,房企融資水平也直接影響到規模化進展是否順利。今年一季度,房地產行業整體債市下行,發債規模同比下降23%,境內外債市表現分化,境內債市平穩適度寬松,境外債市低迷致規模大幅下滑。融資新規后,已連續兩月新增發債不及到期債務規模,該趨勢或成近年常態化表現。

    根據貝殼研究院統計,2021年Q1房企境內外債券融資累計約3040億元,同比下降23%,為2018年以來首季度的最低發行規模。2020年一季度受疫情影響貨幣政策寬松,迎來短時發債窗口期;2021年首季度整體債市表現下行,尤其境外債發債規模大幅下滑,較2020年Q1下降43.5%。

    “‘三道紅線’之下,房企繼續舉債沖規模已絕無可能,但適度的擴容,仍具備提升空間。”肖云祥稱,融資方面,目前各大房企需要提升融資能力不僅是獲得融資,而且還要降低融資成本,這一方面可以保障企業財務指標安全,另一方面也會使公司獲得更大的利潤空間。

    除此之外,開拓新賽道、強管理和抓產品都是房企發展的重心。最近幾年,各大房企動作頻頻,有分拆旗下公司上市的、有積極拓展多元化賽道的、有優化產品線的,也有依靠管理紅利進行降本增效的。歸根結底,大家要的無非是有質量發展。

    北京商報記者 盧揚 王寅浩


    幫助說明 | 法律聲明 | 關于我們 | 收費標準 | 聯系我們 | 留言咨詢
    青田房產網 浙ICP備17018286號 麗水市定點房地產策劃咨詢有限公司 代理運營:麗水薪火傳媒
    電話:0578-2216668  手機號碼:13884323808 青田虛擬網:597208
    網站客服QQ:693234516
    浙ICP備17018286號
    回頂部
    黄色电影免费片日本大片,三级黄影片大全性爱视频,性感美女脱衣全过程